Strona główna Gorące tematy Jak pozbyć się nieuczciwego najemcy?

Jak pozbyć się nieuczciwego najemcy?

Wynajmujesz komuś mieszkanie, a on od kilku miesięcy nie płaci czynszu? Hałaśliwy, nieuczciwy a do tego niewypłacalny lokator, który w dodatku nie ma zamiaru się wprowadzić. Co zrobić aby odzyskać lokal i zaległe pieniądze?

Pozbycie się z własnego mieszkania niechcianego lokatora nie jest zadaniem łatwym, nawet jeżeli właściciel posiada korzystny dla siebie wyrok sądu. Prawo gwarantuje bowiem ochronę lokatorów przed tzw. „wyrzuceniem na bruk”, określając przy tym warunki, jakie muszą być spełnione aby wynajmujący mógł odzyskać możliwość całkowitego dysponowania swoim lokalem.

Często zdarza się, że właściciele chcą wyrzucić lokatora podejmują działania, które są sprzeczne z prawem, min. wymieniają zamki w drzwiach, usuwają ich rzeczy z mieszkania, czy też wyrzucają ich siłą. Należy jednak pamiętać, że zachowania te nie są zgodne z prawem, a właściciel stosując je może ponieść dotkliwe konsekwencje prawne w postaci zwrócenia się przez lokatorów do sądu.

Jak skutecznie pozbyć się lokatora, zgodnie z przepisami prawa?

Pierwszym krokiem właściciela lokalu do zmuszenia niechcianego lub niesumiennego lokatora do wyprowadzenia się jest wypowiedzenie zawartej z nim umowy uprawiającej go do zajmowania lokalu. W przypadku umów na czas określony będzie to miało miejsce po upływie czasu na jaki została zawarta. Natomiast przy umowach na czas nieokreślony niezbędne będzie jej wcześniejsze wypowiedzenie. Wypowiedzenie musi zostać dokonane prawidłowo, w przeciwnym razie będzie nieskuteczne. Powinno ono zostać dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Należy jednak pamiętać, że przyczyna wypowiedzenia nie może być dowolna. Wypowiedzieć najem można wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, tj. m.in. w przypadku, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, podnajmuje go innym osobą bez zgodny właściciela lub nie płaci czynszu przy czym zwłoka musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności i musi być poprzedzona pisemnym uprzedzeniem najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należności.

Co w sytuacji gdy lokator nie chce opuścić lokalu?

Jeżeli lokator mimo rozwiązania umowy odmawia opuszczenia lokalu, należy wystąpić przeciwko niemu z powództwo o opróżnienie lokalu, czyli inaczej mówiąc należy żądać od sądu wydania wyroku eksmisyjnego.

Co powinien zawierać pozew?

W pozwie należy przede wszystkim zawrzeć oznaczenie sądu, do którego jest on kierowany, imiona i nazwiska stron oraz ich adresy zamieszkania. Na wstępie należy także podać kwotę stanowiącą tzw. wartość przedmiotu sporu, przy umowach najmu zawartych na czas oznaczony wynosi – wartość równą sumie czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok, natomiast przy umowach zawartych na czas nie oznaczony – sumie czynszu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy również dołączyć dowód własności lokalu, także wskazać fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora oraz kopie pism, które zostały wysłane do najemcy. Pozew należy złożyć w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora, którym najczęściej będzie właśnie sporny lokal oraz uiścić opłatę w wysokości 200 zł. Jeżeli sprawa nie budzi wątpliwości, sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję lokatorów.

Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt, a mianowicie sąd wydając wyrok eksmisyjny bada sytuację lokatora i jeżeli stwierdzi, że ten nie ma możliwości zamieszkania w innym lokalu może mu przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. Przyznanie lokalu socjalnego przez gminę może w praktyce trwać latami, ponieważ gminy mają z reguły mało lokali socjalnych. W konsekwencji Właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji uzyskanego wyroku dopóki właściwa gmina nie zapewni lokatorowi lokalu socjalnego. Właścicielowi pozostaje w takiej sytuacji jedynie czekać a w przypadku niepłacenia przez lokatora czynszu – może on pozwać gminę o zapłatę odszkodowania z tytułu niezapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego w terminie.

Najbezpieczniejsze oraz najpewniejszym dla właściciela jest zawieranie zamiast zwykłej umowy najmu, tzw. umowy najmu okazjonalnego. Jest to nowe rozwiązanie, które zostało wprowadzone w 2010 r. przez ustawodawcę w celu ochrony praw właścicieli lokali. Przepisy wymagają dopełnienia pewnych formalności. Nie wystarczy tylko zawarcie umowy najmu. Najemca powinien również złożyć oświadczenie – dokonane w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu oraz jego wydania. Elementem takiej umowy jest również oświadczenie osoby wskazanej przez najemcę potwierdzające, że w przypadku eksmisji będzie on mógł zamieszkać w jej lokalu. Jeżeli właściciel będzie zmuszony do eksmitowania najemcy wystarczy, że uzyska od sądu klauzulę wykonalności aktu notarialnego. W tym przypadku nie ma konieczności wnoszenia do sądu powództwa o eksmisję i nie ma ryzyka, że najemcy zostanie przyznane prawo do lokalu socjalnego.

 

Magdalena Gleich

Prawnik

 

 

 

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here